PropertyGuru: Pemulihan Pasaran Hartanah dan Keyakinan Pembeli Menanti Kestabilan Ekonomi

• Walaupun Indeks Permintaan Jualan menurun 6.4% QoQ berbanding tahun sebelumnya, Indeks Harga Jualan menyaksikan peningkatan 3.3% dalam tempoh sama. Ini menunjukkan walaupun permintaan perlahan, harga terus naik selari dengan situasi ekonomi semasa
• Rakyat Malaysia terus menangguhkan pembelian hartanah sementara menunggu semakan semula Belanjawan 2023
• Isu perumahan mampu milik dalam kalangan milenial, kebimbangan alam sekitar dan digitalisasi ekonomi antara faktor yang akan mempengaruhi sektor hartanah pada 2023 

Kuala Lumpur, 15 Disember 2022 – Pasaran hartanah Malaysia akan terus berdepan cabaran ketika ia bergerak menuju pemulihan pada 2023, menurut Property Market Outlook Report 2023 dikeluarkan PropertyGuru Malaysia. Ini berlaku dalam ketidakstabilan ekonomi dan politik dalam negara yang menyebabkan penurunan keseluruhan sentimen pengguna. 

Walaupun pasaran hartanah menyaksikan penambahbaikan mantap pada 2022 dengan pembukaan semula sempadan antarabangsa dan tahap produktiviti lebih tinggi, hasil laporan Property Market Outlook 2023 menjangkakan tahun yang lebih mencabar dicetuskan ketidaktentuan dasar awam, insentif kerajaan persekutuan dan prospek ekonomi. 

“Disebabkan ketidaktentuan ini, adalah mencabar untuk mengeluarkan prospek perniagaan tepat tentang bagaimana situasi pasaran pada tahun baharu ini. Walaupun kita melihat pergerakan pemulihan yang perlahan dalam keseluruhan harga transaksi pada H1 2022 yang merekodkan trend lebih tinggi berbanding tahun sebelumnya, kami juga mengesan masih wujud sikap berhati-hati kerana rakyat Malaysia menunggu kemungkinan semakan semula Belanjawan 2023,” kata Sheldon Fernandez, Pengurus Negara, Malaysia (PropertyGuru.com.my dan iProperty.com.my). 

Penyesuaian pandemik ke endemik ketika cerapan kelembapan ekonomi 

Walaupun pasaran hartanah menjangkakan pemulihan berterusan apabila prosedur operasi standard dilonggarkan pada 1 April 2022, konflik Rusia-Ukraine telah mewujudkan tekanan ke atas kadar inflasi dan menyebabkan lonjakan kadar faedah. Kesan peristiwa ini melarat ke dalam sektor pembuatan di Malaysia disebabkan kekurangan bekalan bahan mentah utama. 

Indeks Harga Hartanah PropertyGuru Malaysia, yang menjejaki pergerakan harga hartanah yang disenaraikan di PropertyGuru, menyaksikan peningkatan 3.3% bermula 2021. Walaupun berlaku peningkatan harga median, trend permintaan direkodkan menurun disebabkan penamatan Kempen Pemilikan Rumah (HOC) pada suku pertama tahun ini. Pergerakan perlahan tetapi mantap yang berterusan berlaku, seperti digambarkan dengan peningkatkan 7.9% QoQ Indeks Permintaan Jualan pada suku kedua tahun ini. 

“Kejatuhan Indeks Permintaan berkemungkinan disebabkan bakal pembeli rumah terus mengambil pendekatan berhati-hati disebabkan kadar inflasi dan kos pinjaman yang bertambah. Pada masa ini, tidak dapat dipastikan bilakah kita akan melihat pembaikan, kerana Malaysia bukan hanya sedang berdepan usaha pemulihan ekonomi, tetapi juga dalam perubahan besar landksap politik pasca Pilihan Raya Umum ke-15. Respondent Kajian Sentimen Pengguna turut menyatakan jangkaan mereka yang kadar faedah dan inflasi akan terus menaik pada 2023. Pendek kata, ini menunjukkan yang rakyat Malaysia masih menanti lebih kestabilan kerana perubahan kerajaan akan memberi kesan kepada penggubalan dasar serta jangkaan penyemakan semula atau bantuan pemilikan perumahan yang baharu,” kata Sheldon. 

Isu mampu milik terus membelenggu bakal pembeli rumah sepanjang 2022 

Dalam ketidakstabilan ekonomi dan politik, bajet bakal pembeli rumah terus mengecil yang menyebabkan penurunan permintaan. Menurut Kajian Sentimen Pengguna (CSS ) H2 2022, rating kemampuan PropertyGuru Malaysia jatuh 7 mata daripada 62 pada H1 2022 kepada 56 pada H2 2022. Lebih separuh daripada individu yang terlibat dalam kajian sama juga mendedahkan yang mereka tidak layak untuk memohon skim perumahan mampu milik kerajaan serta tidak mampu membeli rumah tanpa bantuan kewangan daripada kerajaan. 

PropertyGuru Malaysia berpandangan yang perumahan mampu milik adalah kebimbangan utama dalam kalangan milenial, pencari rumah besar kemungkinan akan mencari bantuan kerajaan bagi membolehkan mereka memiliki rumah. Bagaimanapun, perlu ditegaskan yang walaupun langkah terbaru kerajaan serta belanjawan terkini mampu meringankan beban kos dihadapi pembeli rumah dalam golongan muda, masih wujud kelompok dalam masyarkat yang tercicir daripada sebarang bantuan. 

“Mustahak untuk diingatkan yang rakyat Malaysia terus bimbang akan kemampuan pemilikan walaupun beberapa skim kerajaan seperti i-MILIKI dan Program Pemilikan Rumah Keluarga Malaysia bagi menyokong pemilikan rumah pada 2022. Ini menyerlahkan kesan jangka panjang dicetuskan pandemik iaitu isu ketidakstabilan yang sedang dihadapi pembeli rumah dan trend penurunan ketara keyakinan pembelian. Kami amat menanti-menanti tawaran kerajaan baharu sekiranya Belanjawan 2023 yang diumumkan sebelum ini disemak semula,” tambah Sheldon. 

Bagi mereka yang berkemampuan membeli rumah, PropertyGuru Malaysia juga mencadangkan pembeli mewujudkan dan menambah penimbal apabila memberikan komitmen untuk membeli rumah, susulan potensi peningkatan berterusan kadar faedah serta ketidaktentuan persekitaran ekonomi mendatang. 

Tambahan lagi, pembeli juga perlu menguruskan skor kredit mereka bagi memudahkan mereka mendapatkan pinjaman atau membina semula sejarah kredit yang baik kerana pihak bank akan terus berhati-hati bagi mengelak berlakunya pinjaman tidak berbayar (NPL). Bagi mereka yang mahu menjual hartanah, PropertyGuru Malaysia menegaskan yang mencari rumah yang baharu mungkin berdepan cabaran berlainan kerana harga permintaan berkemungkinan terus kekal tinggi pada masa ini. 

Trend pasaran hartanah di Malaysia untuk 2023 

Bergerak ke hadapan, PropertyGuru meramalkan beberapa trend yang akan memberi impak kepada sektor hartanah Malaysia pada 2023. Antaranya termasuklah: 

• Kebimbangan alam sekitar akan mempengaruhi kecenderungan pembeli rumah: Kini lebih ramai rakyat Malaysia bimbangkan isu alam sekitar susulan tragedi banjir besar yang menyebabkan kerugian mencecah RM6.1 bilion pada hujung 2021 dan awal 2022. Dalam CSS H2 2022, 92% responden memilih banjir sebagai kebimbangan utama mereka, sementara 83% lagi memilih tanah runtuh. Dengan lebih ramai pembeli mencari lokasi di atas tanah tinggi, hartanah di kawasan rentan banjir mungkin menyaksikan penurunan harga yang drastik. Bakal pemilik rumah juga berkemungkinan akan berdepan pembayaran premium insuran lebih tinggi bagi menangani kesan perubahan iklim dan bencana alam. 

• Pasaran hartanah akan dirangsang aktiviti pelabur asing: Kerajaan telah memperkenalkan visa “kediaman menerusi pelaburan”, dengan nama rasmi Program Visa Premium (PviP), yang bertujuan untuk menarik lebih banyak pelaburan asing bagi mengukuhkan ekonomi dan memacu penciptaan pekerjaan dalam negara. Menurut kerajaan, 20,000 permohonan telah diterima pada minggu pertama apabila permohonan mula dibuka bermula 1 Oktober 2022. 

• Cerapan lemah ekonomi boleh menjejaskan jumlah jualan: Walaupun produktiviti ekonomi Malaysia bertambah baik dan pertumbuhan diunjurkan antara 4% hingga 5% pada 2023, menurut Belanjawan 2023, konflik Rusia-Ukraine dan kelembapan berterusan ekonomi China meletakkan pembeli dalam situasi kurang ideal. Walaupun pertumbuhan dijangka terus perlahan, harga permintaan kemungkinan tidak banyak berubah dan jurang harga antara pembeli dan penjual dijangka terus melebar. 

• Digitalisasi ekonomi boleh membantu pertumbuhan perumahan: Ekonomi digital Malaysia adalah teras utama ekonomi yang menyumbang 22.6% daripada keluaran dalam negara kasar negara dan dijangka terus meningkat kepada 25.5% menjelang 2025. Menerusi inisiatif kerajaan untuk menyokong digitalisasi, guna pakai teknologi dan inovasi yang akan membolehkan organisasi dan rakyat Malaysia menerima manfaat daripada tahap produktiviti lebih tinggi serta penciptaan pekerjaan dan pembentukan kekayaan, seterusnya menyokong pertumbuhan permintaan dan harga pasaran perumahan dalam tempoh jangka panjang.  

Untuk maklumat lebih lanjut tentang jangkaan utama hartanah yang akan memberi kesan kepada sektor hartanah pada tahun hadapan, sila layari laporan lengkap PropertyGuru Malaysia Property Market Outlook 2023 di sini.