2019年12月5日,吉隆坡 – 考虑到以上这点,马来西亚PropertyGuru作为东南亚数一数二的房地产科技公司以及为了保持自身向消费者们提供最新市场见解和政策更新资讯的承诺,所以对于2020年的房地产市场前景持中立立场。
2020年预算案中引入了针对性措施,以解决马来西亚房地产格局中存在的特定问题,以及一些提升市场前景的分散良好因素,其中包括了低利率环境。但是,由于内部和外部的经济指标参差不齐,其中包括由于中美贸易紧张局势而导致的全球经济放缓以及马币疲软都阻碍了市场展望转好。
PropertyGuru马来西亚地区经理,Sheldon Fernandez说到:“2020年已被定位为马来西亚具有里程碑意义的一年,其目标为实现高收入国家的地位和自给自足经济模式,包括拥有以1990年兑换率算法的9200亿令吉的国内生产总值(GDP)—相等于如今的1.81万亿令吉。”
“2018年的国内生产总值为1.45万亿令吉,与我国的原定目标相差不远。无可否认的,自1990年代以来,马来西亚已经成长了很多,而且随着2020年预算案致力于数字化转型,看来我们会走的更远,成长的更多。证券委员会已经正式注册了我国的第一个房地产众筹平台,其他创新的政策措施也正在设法加入业内,从而提高其多样性和弹性。”
但是必需注意的一点就是,这些替代解决方案的增加也突显了住家物业持续面临的长期问题,而这些问题被预测将持续到明年。可负担性,市场供求不平衡和贷款融资依然是房地产业的主要挑战。
例如在贷款融资方面,马来西亚国家银行(BNM)的数据显示从2018年至2019年的违约率/拖账率有所上升,尤其是在收入不稳定和物业价值超过50万令吉的群体当中更为明显。
“这些问题不仅仅限于马来西亚房地产市场,这问题源自于人口增加招来的压力和城市热点地区土地供应减少。随着越来越多的买家争夺更少的房产,自然地价格将会上涨,发展商也顺势全力发展利润率较高的特定市场 。”Fernandez说到。
这种差异说明了马来西亚人民的负担能力和贷款融资上所面临的挑战,因为寻屋者们以及有意购屋者们都无法负担得起物业或是成功申请购买物业所需的贷款。这也是市场上供求不平衡现象的写照,因为发展商都倾向于推出利润率较高的高端和豪华住房项目。
Fernandez说:“推动和导致这些问题衍生的因素是复杂且紧密相联的,并且已经延续了数十年之久,导致出现了呼吁对马来西亚房地产业进行根本性重组的声音。2020年预算已透过一些临时措施和长期措施,尝试解决这问题。”
市场情绪最清晰的指标或许在踏入2020年的价格走势中一目了然。根据2019年第三季度PropertyGuru Market Index (PMI)的数据,马来西亚四个主要市场中有三个主要市场的房地产问价都下降,即吉隆坡,雪兰莪和槟城。
整体而言,马来西亚的价格在第三季度同比下降了0.9%,槟城的PMI从2019年第三季度的94.8下降到 93.4,与上一季度相比下降了1.5%。柔佛州是的国内市场内,唯一一个市场指数没有下降的州属;但是很遗憾的,它也未显示出增长,第三季度的PMI为静止状态的98.5,保持与上季度一样的指数。
宏观经济指标参差不齐的现象也预示着房地产市场在来年会陷入低迷。美联储(Fed)今年已三度降息,马来西亚国家银行(BNM)也于五月降息,而且分析师们也预计2020年中有可能将会再度降息。这些举动将在国内外创造良好的利率和融资环境。
短期内,这项举动有利于购屋,从长远角度来看,这项举动会招来资本的增值因为较低的贷款利润会带动房地产的价格,使到房地产上涨。再加上,由于香港等其他市场的动荡以及 2020年预算案中拉低的外国人买房产门槛和条例,外国购屋者对于本地物业的兴趣上涨可能会导致购屋情绪在不久的未来上升。
但是,以上的积极因素被中美之间持续的贸易争端以及这争端对全球经济扩张的影响抵消了。更甚的是,中国的经济增长放缓和贸易关税上升极有可能会削弱全球价值链(GVC),导致马来西亚等高风险市场也受影响。
Fernandez提到:”因随着国际趋势已逐渐渗透到本地市场,而业内相关者也设法在竞争激烈的市场中脱颖而出,将自身与其他竞争者区别出来,我们期望房地产科技(proptech)和金融科技(fintech)在未来中将发挥更大的作用。”
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